价差分析：组屋转售和共管公寓价格收窄了吗？

　　

　　

　　在过去的四年里，一个明显的趋势出现了，转售组屋的中位数价格稳步增长。令人惊讶的是，这些价格在2020年和2021年期间超过了转售中位数和新私人住宅价格的增长。

　　然而，前几年的数字在2022年和2023年遇到了放缓。这种减速可归因于价格阻力加剧和2022年9月实施的降温措施。

　　这些措施包括更严格的组屋贷款限制，以及引入15个月的等待期，让私人业主在没有住房补贴的情况下购买组屋转售单位。

　　随着转售公寓价格中位数从2014年至2019年的六年下跌中反弹，2022年和2023年出现了显著的逆转。2022年，房价飙升9.2%，至每平方英尺499新元，随后在2023年上涨6.2%，至每平方英尺530新元。

　　当比较转售组屋价格中位数与转售共管公寓价格中位数的增长时，一个有趣的方面出现了。尽管采取了降温措施，转售公寓价格在2022年和2023年分别强劲增长11.1%和10.7%，超过了转售组屋价格的增长。

　　一些组屋甚至以每平方英尺超过1000美元的价格打破了纪录，树立了新的标准。这是值得注意的，尤其是当你考虑到郊区的新公寓价格已经超过了每平方英尺2000美元的大关。

　　事实上，2023年12月见证了历史，驻扎道的一套1,001平方英尺的四室组屋公寓以每平方英尺1,409美元的破纪录价格售出。

　　有几个因素推动了转售公寓价格的反弹。组屋转售交易增加，从购买按订单建造(BTO)公寓转向转售市场，以及公寓业主降级为转售公寓，都起到了关键作用。

　　疫情前的政策，例如允许买家使用更多的中央公积金(CPF)来转售购买公寓，进一步推动了房价的上升趋势。

　　展望未来，政府努力增加新的BTO供应，推出更多组屋，缩短等待时间，可能会影响转售单位中位数价格增长的潜在放缓。

　　对2024年初交易模式变化的预期很高，特别是当第一批私人住宅降级者完成15个月的等待期时。这一时期可能会见证动态的变化，为了解购房者不断变化的偏好提供有价值的见解。

　　在探讨房地产前景的同时，让我们来看看新建和转售公寓之间的定价趋势。值得注意的是，一度扩大的价差正显示出缩小的迹象。

　　买家似乎更喜欢新的共管公寓，尤其是租赁式公寓，因为租期更长，技术更先进。另一方面，转售公寓因其即时可用性和潜在的投资机会而受到青睐。

　　价差缩小背后的主要驱动因素是转售共管公寓价格的加速增长。仅在2023年第三季度，转售单位的平均价格同比增长7.3%。

　　从具体地区来看，第9区和第10区价格差距似乎在扩大，而第15区价格差距在缩小。这是由于新建共管公寓的价格涨幅高于黄金地段的转售公寓。

　　从更大的角度来看，房地产市场正在见证私人住宅价格增长放缓。2023年的增长率为6.7%，而2022年和2021年的增长率分别为8.6%和10.6%。

　　黄金地区(核心中央区)增长了4.2%，郊区(中央区以外)增长了4.6%，而中央区其他地区在2023年第四季度下降了1.2%。

　　这可能暗示市场趋于稳定，因为2023年第四季度的交易量环比下降了约27%。与2022年相比，2023年全年的销售交易量下降了15%。

　　潜在买家将从这种不断变化的趋势中受益。

　　随着价格差距的缩小，从二手房转到新房在经济上可能会变得更加可行。

　　对于精打细算的买家来说，黄金地段日益扩大的价格差距提供了一个在转售市场找到更好交易的机会。不断变化的动态可能为在以前被认为无法实现的领域采取对预算友好的选择铺平道路。

　　展望未来，我们预计2024年将有多达29,350套公寓可供出售，其中包括行政公寓项目。由于投资者和本地购房者的持续兴趣，预计房地产市场将保持稳定。

　　分析师估计，2024年私人价格增长可能会继续放缓，预计全年涨幅在3%至6%左右。

　　政府通过政府卖地计划增加房屋供应，预计也将进一步促进市场稳定。

　　本文最初发表于1999年。

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